Immobilier : choisir le neuf ou l’ancien ?

Avoir envie de devenir propriétaire est déjà une grande décision. Mais se pose très vite le dilemme suivant : vaut-il mieux faire construire ou acheter un logement existant ? Si les goûts de chacun interviennent bien sûr dans ce choix, d’autres paramètres s’invitent dans le débat, notamment les facteurs économiques.

Qu’appelle-t-on un logement neuf ? C’est celui qui est réalisé par un constructeur qui livre la maison ou l’appartement clé en main, prêt à être habité après la fin du chantier et la remise des clés. C’est également celui que vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire commercialisé par un promoteur sur plan. 

Mis à part les délais de livraison plus longs dans le cas d’une VEFA, les atouts d’un achat immobilier neuf sont identiques : un logement fonctionnel et correspondant en tous points à vos envies, des performances phoniques et thermiques répondant aux dernières normes en vigueur, de solides garanties fournies par les constructeurs et enfin des avantages financiers.

Économies sur les factures d’énergie pour l’immobilier neuf

En ces temps marqués par les restrictions de fournitures de gaz et d’électricité, et la hausse vertigineuse des tarifs d’énergie, le neuf offre une alternative bien rassurante.

En effet, tous les maisons et logements neufs sont désormais tenus de respecter la norme environnementale RE2020. Celle-ci a pour objectif de construire des maisons moins énergivores, plus confortables notamment pour lutter contre les épisodes caniculaires, et plus économiques en diminuant jusqu’à 30 % les besoins bioclimatiques des logements.  

Très bien isolées, alimentées par des énergies décarbonées comme celles fournies par les pompes à chaleur, le bois ou le photovoltaïque, ces habitations consomment souvent peu d’énergie, voire sont capables d’en produire. Elles sont également très performantes en termes phoniques.

Investir dans le neuf : les avantages financiers

Outre les économies réalisées sur les factures de chauffage et d’eau chaude sanitaire, les frais de notaires sont réduits pour un logement neuf.

Les droits de mutation atteignent en effet de 8 à 10 % du prix de vente dans l’ancien, alors qu’ils sont ramenés à 3 % en général pour le neuf.

Ces deux sources d’économies importantes sont à prendre en compte dans le calcul du projet immobilier.

D’un côté le prix de la construction neuve au m² est plus élevé que dans l’ancien, à hauteur de 15 % à 20 %, mais par ailleurs la maison neuve coûtera moins cher à l’usage avec un confort assuré, en été comme en hiver.

Et puis l’investissement dans l’ancien réserve parfois de mauvaises surprises, comme des réparations imprévues, et nécessitent presque toujours des travaux d’aménagement pour rénover et personnaliser son espace de vie. 

Dernier aspect pécunier à intégrer dans le financement global de l’investissement immobilier : en tant que nouveau propriétaire d’un appartement ou d’une maison neuve, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les 2 ans suivant la livraison. Cette incitation fiscale n’est pas automatique, vous devez en faire la demande auprès des impôts.

Vous êtes primo-accédant ? Pour vous aider à financer votre première résidence principale neuve, l’État a prolongé le dispositif « Prêt à taux zéro », dit PTZ jusqu’à fin 2023.

Enfin, rappelons que votre prêt immobilier se rembourse par paliers, selon l’avancée du chantier.

Les garanties constructeur pour plus de sécurité

C’est l’un des aspects qui séduit les foyers désireux de faire bâtir. Acheter du neuf est une réelle sécurité, que n’offre pas du tout un bien existant acquis en l’état.

Avec les 19 constructeurs du village Homexpo de Bordeaux, qui respectent tous le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), les futurs propriétaires bénéficient de solides garanties, du démarrage des travaux jusqu’à la livraison. Garantie de livraison à prix et délai convenus, garantie de bon fonctionnement, garantie de parfait achèvement, garantie décennale et assurance dommages ouvrage sont là pour vous protéger avant, pendant et après la construction de votre logement neuf.

Selon les villes, l’ancien est en recul

Les baromètres 2022 marquent une stagnation, voire un recul, des volumes de transactions des logements anciens. Il y a cependant des disparités selon les villes. Paris, Bordeaux ou Strasbourg sont entrées dans un cycle baissier, avec une décrue du prix de vente de l’ancien, tandis que Marseille, Lille ou Nice, enregistrent de très légères hausses.

Cette baisse est en partie attribuée au Diagnostic de Performance énergétique (DPE) : les investisseurs et futurs propriétaires ont tous en ligne de mire la nouvelle réglementation, qui durcit significativement les conditions de location d’un logement ancien, à partir de janvier 2023, afin de lutter contre les passoires thermiques.

Pour louer désormais un logement « énergétiquement décent », le DPE devra afficher une consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…) par mètre carré de surface habitable inférieure à 450 kWh/m² et par an en France métropolitaine. Des critères qui ne sont pas toujours réunis en fonction de la vétusté du bâti ancien.